Eigenbedarf abwehren – kann ein Mieter die Eigenbedarfskündigung aushebeln?

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Autor: Jochen Meismann

Sie haben eine schöne Wohnung gemietet und jetzt haben Sie die Kündigung auf Basis von angemeldetem Eigenbedarf erhalten? Eine solche Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter in vielen Fällen ärgerlich und Sie fragen sich, wie Sie den Eigenbedarf abwehren können.

Machen wir uns nichts vor – ist der Eigenbedarf echt und begründet, sind Ihre Chancen relativ klein. Ist aber der angebliche vorhandene eigene Bedarf des Vermieters an der Wohnung nur vorgetäuscht, sieht es schon wieder ganz anders aus.

Wie Sie versuchen können diese Kündigung nun abzuwehren, erfahren Sie in diesem Artikel.

Eigenbedarfskündigung erhalten? Was ist Eigenbedarf?

Man spricht dann von Eigenbedarf bei Wohnraum, wenn der Eigentümer der Wohnung – in der Regel ist das der Vermieter – die vermietete Wohnung für sich selbst oder für eine Person aus seinem Hausstand zum Zwecke des Wohnens benötigt. Zum Hausstand zählen direkte Angehörige aber auch etwaig benötigtes Pflegepersonal.

Gesetzliche Grundlage zum Eigenbedarf

• Im Mietrecht gilt der angemeldete Eigenbedarf als Kündigungsgrund, den der Vermieter vortragen kann.
• Gesetzlich geregelt ist die Kündigung wegen eigenen Bedarfs an dem Wohnraum in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
• Um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen muss der Vermieter eine ordentliche Begründung für den berechtigten Bedarf an diesem Wohnraum vortragen.
• Der Mieter hat die Option, dagegen gemäß § 574 BGB Wiederspruch zu erheben.

Eigener Bedarf an dem Wohnraum muss konkret bestehen

Damit eine Eigenbedarfskündigung Bestand hat, ist es notwendig, dass der Vermieter einen anerkannten Kündigungsgrund vorträgt und die Kündigung in ausreichender Form begründet. Dazu ist es notwendig, dass der eigene Bedarf konkret besteht und der Eigentümer die Kündigungsfrist beachtet.

Eine im Moment nur unbestimmte oder ungewisse Absicht der Nutzung oder eine für später angedachte Nutzung ist oft nicht ausreichend für eine Kündigung auf der Grundlage von eigenem Bedarf. Das hat der BGH (Bundesgerichtshof) mit seinem Urteil vom 23.09.15, Az. VIII ZR 297/14 festgestellt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist, wenn der angedachte Eigenbedarf schon beim Abschließen des Mietvertrags vorhersehbar war. In dem Fall ist der Widerspruch des Mieters erfolgreich und er kann den Auszug vermeiden.

Anerkannte Gründe für den Eigenbedarf

Tatsächlich gibt es sehr viele Gründe, die einen eigenen Bedarfsanspruch an dem Wohnraum rechtfertigen. Typische Fälle, wann ein Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anmelden darf, sind:

• Der Vermieter möchte Wohnraum und Arbeitsplatz im gleichen Haus haben.
• Eine erworbene Wohnung soll zum Altersruhesitz des Vermieters werden.
• Weil die Familie größer wurde, entsteht mehr Bedarf an Wohnraum.
• Ein Kind des Vermieters will auf eigenen Beinen stehen und eine eigene Familie gründen.
• Der Vermieter lebt in einer mängelbehafteten Wohnung und will nun selber in einer mängelfreien Wohnung leben.
• Die vermietete Wohnung liegt ganz erheblich näher am Arbeitsplatz des Vermieters, der durch einen Umzug in seine Wohnung einen wesentlichen Zeitvorteil hätte.
• Der Vermieter muss der Gesundheit wegen in eine Erdgeschosswohnung umziehen.
• Aus Gründen des Alters oder der Gesundheit muss der Vermieter in eine kleinere als die derzeit genutzte Wohnung umziehen.
• Der Vermieter möchte den Wohnraum selber nutzen, da die Wohnung für seine Bedürfnisse besser ausgestattet ist.
• Die vermietete Wohnung bietet dem Vermieter die Option, ein Arbeitszimmer oder ein zusätzliches Schlafzimmer für Kinder oder Enkel einzurichten, was in der gegenwärtigen Wohnung nicht der Fall ist.
• Die vermietete Wohnung soll mit einer andere daneben liegenden Wohnung zusammengeführt werden soll, um für sich selber dringend benötigten größeren Wohnraum zu erschaffen.
• Der Vermieter muss aus gesundheitlichen Gründen Pflegeperson in der Wohnung unterbringen.
• Ein Vermieter will nach einer partnerschaftlichen Trennung in seine eigene Wohnung einziehen.

Diese und ähnliche Anlässe akzeptieren Gerichte bei Kündigungen auf Basis der Anmeldung von persönlichem Wohnraumbedarf an dem eigenen Objekt.

Allerdings dürfen diese nicht für den Mieter eine besondere Härte bedeuten, die höher wiegen könnte als die Interessen des Vermieters. Hier gilt zum Beispiel ein sehr hohes Alter als Härtefall. Dann darf der Vermieter unter Umständen nicht kündigen, selbst dann nicht, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte und triftige Gründe dafür hat. Im Detail informiert Sie dazu Ihr Anwalt.

Wer sind Familienangehörige, wegen deren bedarf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf?

Enge Familienangehörige, die als Begründung in einer Kündigung als Ursache des Eigenbedarfs für vermietete Wohnungen benannt werden, sind üblicherweise:

1. Ehegatte
2. Getrennt vom Partner lebende Ehegatte, solange der Scheidungsantrag nicht gestellt wurde
3. Kinder des Vermieters
4. Geschwister des Vermieter
5. Eltern des Vermieters
6. Enkelkinder des Vermieters
7. Schwiegereltern des Vermieters
8. Stiefkinder des Vermieters (Steifsohn oder Steiftochter)
9. Nichten und Neffen des Vermieters

Theoretisch können weitere Personen zu den engen Angehörigen zählen, allerdings ist das dann in Ausnahmefällen explizit zu begründen.

Eigenbedarfskündigung nicht möglich bei bestimmten Konstellationen

Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen eigenen Bedarfs soll die berechtigten Interessen des Vermieters festigen. Ein Vermieter kann seinen Mietern nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn diese Voraussetzungen vorliegen:

1. Wenn ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nicht möglich.
2. Bei neu begründetem Wohneigentum besteht eine drei Jahre lange Sperrfrist, bevor eine Eigenbedarfskündigung möglich ist.
3. Wenn der Vermieter einen Verzicht auf die Möglichkeit der Kündigung seiner Mieter im Mietvertrag vereinbart hat, kann er nicht auf Basis von eigenem Wohnraumbedarf kündigen.
4. Ist der benannte Grund der Kündigung entfallen, so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
5. Wenn der Vermieter keinen triftigen und aktuellen Grund für den eigenen Zweck benennen kann, ist diese Kündigungsbegründung nicht möglich.

Diese und ähnliche Voraussetzungen stehen Eigenbedarfskündigungen entgegen.

Wie kann der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs abwehren?

Zunächst gilt es, oben genannte Punkte exakt zu überprüfen. Konnte der Vermieter überhaupt rechtlich aufgrund von persönlichem Bedarf an der Wohnung kündigen? Hat er den Eigenbedarf in rechtlich einwandfreier Form gemacht. Hierzu befragen Sie sinnvoller Weise einen Rechtsanwalt. Wir empfehlen einen Fachanwalt für Mietrecht, der die besonderen Bedingungen des Mietverhältnisses prüft und Ihre Interessen wahrt.

Wenn die Begründungen allerdings rechtlich stichhaltig sind, bedarf es weiterer Geschütze, um die Eigenbedarfskündigung zu entkräften und sich zu wehren.

In bestimmten Fällen ist der eigene Bedarf des Vermieters gar nicht gegeben. Wir reden dann von vorgetäuschtem Eigenbedarf. Dieser ist allerdings nicht wirksam für eine Kündigung auf Basis des angeblichen Eigenbedarfs.

Um die Kündigung unter der Begründung ‘eigener Bedarf’, der nur vorgeschoben und vorgetäuscht ist, auszuhebeln, benötigen Sie klare Beweise. Bei der Beschaffung dieser Beweise helfen Ihnen Detektive.

Detektive bei vorgetäuschtem Eigenbedarf beauftragen

Haben Sie berechtigte Zweifel an der Redlichkeit der Eigenbedarfskündigung seitens Ihres Vermieters? Dann sprechen Sie mit einem unserer Detektive über die Möglichkeiten, die Ihnen eine Detektei in so einem Fall von vorgetäuschtem Eigenbedarf bietet, um die Unwirksamkeit der Kündigung bei Gericht erstreiten zu können. Mit den passenden Beweisen ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses denkbar.

Erkenntnisse der Detektei sind bei einer Eigenbedarfskündigung verwertbar

Die Ergebnisse der Ermittlung einer Detektei im Zusammenhang mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind vor Gericht verwertbar, wenn der Mieter einen triftigen Grund hatte, eine zweifelhafte Kündigung zu seinem Mietvertrag erhalten zu haben. Das hat beispielsweise das Landgericht Berlin mit seinem Urteil vom 23. Juli 1991 entschieden (Aktenzeichen 65 S 403/89).

Hierbei ist es wichtig, dass es handfeste Argumente gibt, die an der Eigenbedarfskündigung zweifeln lassen. Pauschale Zweifel ohne jegliche Annahmen sind nicht ausreichend, um durch Detektive ermitteln zu lassen.

Wenn der Eigentümer den Wohnraum selber nutzen will und das nun angemeldet hat, müssen Sie klare Zweifel begründen, um ein berechtigtes Interesse an einer Ermittlung zu haben.

Das Beauftragen einer Detektei zum Abklären der beim Mieter vorgetragenen angeblichen Gründe für die Kündigung ist aus der Sichtweise eines vernünftigen Verbrauchers gerechtfertigt.

Detektivkosten bei Ermittlungen zu vorgetäuschten Eigenbedarf müssen vom Vermieter ersetzt werden

Interessant ist, dass die so angefallenen Detektivkosten als Prozesskosten zu berücksichtigen sind, wie zum Beispiel das Landgericht Köln entschieden hat (Aktenzeichen 1 T 211/89). Die Richter entschieden, dass die Detektivkosten von dem Mieter an den Vermieter, der die Privatdetektive einschalten musste, um sich zu wehren, zu ersetzen sind. Diese sind dann als Schadensersatz zu werten.

Generell ist es sogar Betrug, wenn ein Vermieter seinen Mietern nicht wahre Gründe für einen angeblichen Eigenbedarf vorträgt, um die Eigenbedarfskündigung zu untermauern. Das hat das Landgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 14. September 1995 festgestellt (Aktenzeichen XXVI 87/95 – 610 Js 249/94). Betrug ist letztlich sogar strafbar, das gilt folglich auch wegen Vermieter falschen Eigenbedarf anmelden. Eine derartige Kündigung wegen angeblicher persönlicher Nutzungsabsicht ohne wahren Grund kann böse Folgen für den Vermieter haben, wie die Rechtsprechung belegt.

Detektiv einschalten um Eigenbedarf abwehren zu können

Haben Sie ein Kündigungsschreiben erhalten, in dem Ihr Vermieter Ihnen wegen eines sehr zweifelhaften Kündigungsgrundes im Zusammenhang mit angeblichem Eigenbedarf kündigt? Jetzt möchte die diesen vorgeschobenen Grund widerlegen und die Kündigung aushebeln?

Wenn Vermieter selber Bedarf an ihrer vermieteten Wohnung anmelden und begründen, dann müssen Sie starke Argumente dagegen haben, um den Vortrag zu entkräften, damit die Kündigung unwirksam wird. Mieter und Vermieter müssen sich gegenseitig belegen, was stimmt und was nicht.

Falls Sie einen handfesten Verdacht haben, an welcher Stelle Privatdetektive mit ihren Ermittlungen ansetzen können, um den vorgeschobenen Grund zu entkräften, mit dem der Vermieter den angeblichen Eigenbedarf angemeldet hat, sprechen Sie mit uns.

Wir haben mit Rechtsthemen wie vorgetäuschtem Eigenbedarf, um unliebsame Mieter loszuwerden, immer wieder zu tun. Um den Eigenbedarf abwehren zu können bedarf es allerdings klarer Belege, die beweisen, dass die Gründe des Vermieters unlauter sind.

Wenn Sie als Mieter sich vor einem vorgeschobenen Eigenbedarf schützen wollen, müssen Sie beweisen, dass Ihr Vermieter lügt. Diese unwahren Gründe in der Kündigungsbegründung zum Mietverhältnis sind aufzudecken, um die Mietkündigung in ihren Grundfesten zu erschüttern.

Wenn der Vermieter die Gründe tatsächlich frei erfunden hat, als er Ihnen gekündigt hat, ist ein Detektivbüro in vielen Fällen eine gute Option, um dem Mieter zu seinem Recht zu verhelfen.

Beratungen zu Ermittlungen einer Detektei bei einer Eigenbedarfskündigung

Lassen Sie sich jetzt beraten, was Sie bei einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnis zusammen mit Ihrem Rechtsanwalt und unserer Detektei machen können, um den angemeldeten Eigenbedarf erfolgreich abwehren zu können. Gerichte schreiben Mieterschutz groß, wenn die Vermieter vorgetäuschte Interessen vortragen, die sich als erfunden erwiesen haben.

In der Beratung mit dem Detektiv erfahren Sie, was wir zur Abwehr der Kündigung des Mietverhältnisses in Ihrem Fall ausrichten können. Die Beratung ist unverbindlich. Wehren Sie sich nicht gegen die Begründung “wegen Eigenbedarf”, ist die Kündigung erfolgreich und Sie müssen fortan woanders Miete bezahlen und Ihr schönes Heim verlassen. Das wollen Sie doch sicher nicht.

Unsere Arbeit hat schon vielen Mietern geholfen, sich gegen eine ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigung der Vermieter zur Wehr zu setzen. Beachten Sie aber, dass wir keine Anwälte sind und daher keine Rechtsberatung offerieren. Wir beraten nur zu den Möglichkeiten der Recherchen bei einer möglicherweise ungerechtfertigten Kündigung der Wohnung durch Ihren Vermieter.

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